法院判令：物业不到位，可以不交或少交物业费

民法典实务 2022-07-30

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来源丨豫法阳光

从拿到新房钥匙的那一刻起，我们打交道最多的就是物业公司了，如果小区物业责任心强，管理到位，对于业主后期的入住生活可以说会起到锦上添花的作用，反之，如果小区物业服务不到位，小区里面垃圾成堆，小区安保一塌糊涂，私家车乱停放乱放等等，那就很闹心啦。此时，有一些情绪比较激动的业主，还会因为物业的服务不到位，而坚决不交物业费。那么业主拿出物业服务不完善证据，能否酌情不交或少交物业费呢？法院会支持吗？

基本案情2016年下半年，茶陵县居民李某、钟某、彭某等6人先后入住该县县城某住宅小区，并与小区物业公司签订《前期物业管理服务协议》。此前，物业公司已与小区开发商签订了“前期物业管理服务合同”。

该合同约定，物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将物业公司解聘。期间，李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量，长时间未交物业费。2019年11月16日，物业公司向茶陵县人民法院提起民事诉讼，要求李某支付欠交的13个月物业费2188元，并支付违约金500元，随后对钟某、彭某等5人也提起了类似的民事诉讼。
法院审理一审判决2019年12月，茶陵县人民法院对该系列案件进行了开庭审理。庭审中，李某等提交了小区内物业服务不完善的视频和照片，以及小区业主们联名签署的抗议书。法院经审理查明，物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理，且3人均无上岗证和健康证。在服务期间，物业公司未经相关业主同意承接外墙的广告，造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，物业管理人员有时不在现场维持交通秩序，导致高峰期道路堵塞。法院认为，物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，李某等人不可以拒付所有的物业费。因此，一审判决李某酌情支付物业费1094元即欠费的一半，驳回物业公司其他诉讼请求。钟某、彭某等5人物业费也实行“收费减半”。
事后，物业公司对此判决不服，上诉至株洲市中级人民法院。2020年3月16日，株洲市中级人民法院对该案进行了二审。二审期间，物业公司没有提交新的证据。李某等人又提交了新的证据，证明物业公司擅自承接外墙广告等情况，这些证据被部分采信。

二审判决
株洲市中级人民法院审理认为，李某等人提交的小区照片、视频资料，以及小区业主联名签署的文件等证据，可以证明物业公司未尽到物业服务合同的义务。同时，考虑到物业公司已被解聘，也可以认定物业公司提供的服务中存在问题，一审判决李某等6人酌情支付物业费即“收费减半”并无不当。物业公司虽然物业服务不到位，李某等人也未按期缴纳物业费，双方均有违约行为，所以一审不支持物业公司要求李某等人支付违约金也无不当。最终，株洲市中级人民法院驳回物业公司上诉，维持原判。

法官提醒

其一、业主收房之后，在条件成熟时，应及时、依法成立业务委员会，以便更好的与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。其二、在物业服务企业没有很好的履行物业管理及维护等职责的情况下，业主可否拒付物业费？业主委员会或业主们平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，法院才能视情况对是否减免物业费作出判定。其三、物业服务合同的权利义务终止后或物业服务企业被解聘后，物业服务企业应当及时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。